Come fare un mutuo

Scegliere e ottenere un mutuo potrebbe apparire un processo complicato e oscuro, ma non è così. Basta soltanto conoscere i vari passaggi e le relative implicazioni e affrontarli con calma, gestendo la richiesta di mutuo in modo efficiente e pratico.

Scegliere la banca

Per compromesso o promessa di vendita si intende lo strumento giuridico che l’acquirente può usare per esigere la somma di denaro necessaria all’acquisto e, quindi, stipulare la compravendita.

Pertanto, occorre provvedere alla ricerca di una banca adatta alle esigenze del caso e che prenda in considerazione le caratteristiche specifiche del richiedente.

La richiesta del mutuo

Individuata la banca, tutte le parti della richiesta di mutuo devono essere compilate nel modo più accurato possibile. In questo tipo di domanda, che viene redatta sotto forma di questionario, sono contenute le seguenti informazioni:

i dati anagrafici del mutuatario o dei richiedenti;
la residenza;
se l’abitazione attuale è in affitto, di proprietà oppure usufruita da terzi;
la composizione del nucleo familiare;
il numero di persone a carico;
il tipo di impiego del richiedente (dipendente o lavoratore autonomo);
l’anzianità di servizio;
il settore produttivo/lavorativo;
le generalità del datore di lavoro in caso di lavoratore dipendente;
la qualifica, il reddito annuale e mensile;
la descrizione dell’immobile e delle relative pertinenze (superficie totale, numero piani, anno di costruzione, ecc.);
il valore economico dell’immobile;
una dichiarazione con cui si evidenzia l’assenza di debiti pregressi o attuali, precisando importo e identità dei creditori;
il parere di fattibilità.

I dati e le richieste che sono contenute nella domanda consentono all’istituto di credito di stilare un parere preliminare sulla fattibilità di mutuo.

Sono diversi gli elementi che concorrono a far sì che un mutuo venga o non venga concesso. Ecco quali sono:

il reddito netto del richiedente e dei familiari, che viene desunto dalla dichiarazione dei redditi;
le garanzie supplementari prestate da soggetti terzi, tipo pegno o fideiussione.

Esaminando questi dati, la banca sarà in grado di esprimere il parere di fattibilità. Nel caso in cui sia positivo, chiederà al richiedente di presentare la documentazione per la richiesta di mutuo.

L’elemento rata/reddito è quello che la banca prende più in considerazione per la quantificazione dell’importo del mutuo. Di solito, la rata non deve andare oltre il 30-35% del reddito mensile.

La documentazione da presentare

Una volta che il richiedente ha ottenuto il parere di fattibilità della richiesta di mutuo, deve inoltrare alla banca la documentazione richiesta, che è la seguente:

Lavoratori dipendenti: è necessaria la dichiarazione da parte del datore di lavoro dell’anzianità di servizio del richiedente, il cedolino dello stipendio originale, il CUD o, in alternativa, il modello 730.
Lavoratori autonomi o liberi professionisti: modello “Unico” e estratto della C.C.I.AA. (Camera di Commercio Industria e Artigianato). Se il richiedente è un libero professionista, dovrà aggiungere anche l’attestato di iscrizione all’Albo professionale di appartenenza.

Per tutte le figure lavorative è obbligatoria la presentazione del certificato di nascita, di stato civile oppure l’estratto dell’atto di matrimonio con relative annotazioni e convenzioni patrimoniali.

Per tutti i lavoratori stranieri la presentazione del certificato di nascita, il certificato di stato civile con relative annotazioni e convenzioni patrimoniali andranno presentati con una traduzione giurata per avere valore legale.

Nel caso in cui il richiedente è divorziato o separato legalmente, dovrà presentare una copia della sentenza del tribunale.

Ecco gli altri documenti da presentare:

compromesso o copia della promessa di vendita;
planimetria dell’immobile, in cui dovranno essere indicate le proprietà confinanti ed eventuali pertinenze (solaio, cantina, box);
certificato di abilità;
ultimo atto di acquisto dell’immobile;
modulo 240 o modulo 4, che attestano che l’immobile è stato pervenuto per successione.

La delibera del finanziamento

Dopo aver ricevuto i documenti da depositare e aver effettuato ulteriori controlli (come l’ottenimento di una “dichiarazione notarile preliminare” dell’immobile dato in garanzia e la ricezione di una “relazione tecnico-estimativa” redatta da un ingegnere di fiducia), il finanziamento potrà essere deliberato.

Non appena effettuata la delibera, la banca lo comunicherà subito al richiedente e fisserà la data per la firma del contratto di mutuo.

Il finanziamento massimo ottenibile

L’importo massimo che può essere finanziato è solitamente pari all’80% del valore di mercato dell’immobile ipotecato.

Alcune banche offrono finanziamenti fino al 100%, anche se con tassi di interesse più elevati e garanzie aggiuntive.

Anche i finanziamenti fino al limite dell’80% possono richiedere altre garanzie aggiuntive, oltre alla garanzia ipotecaria opportuna e necessaria.

Contratto e costituzione di ipoteca

La fase conclusiva è rappresentata dal contratto di mutuo, che inizia col sottoscrivere l’offerta di acquisto e la promessa di vendita (compromesso).

Il mutuo dovrà essere negoziato e autenticato dalla banca e dal richiedente in presenza di un notaio. Scopo dell’atto è trasferire l’importo dalla banca al cliente, con quest’ultimo obbligato a restituire lo stesso importo ricevuto alla banca.

Solitamente, a tutto questo viene aggiunta l’ipoteca sull’immobile a favore della banca. È una forma di garanzia con cui la banca si tutela e, per renderla pubblica, viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari. Dopo 20 anni si estingue in automatico.

L’erogazione della somma

Per semplificare le procedure e gli adempimenti contrattuali (quietanza, annotazioni, ecc.), in sede di stipula di un contratto di mutuo si utilizza un documento denominato “contratto unico”.

Ha la forma di un mutuo in cui il pagamento dell’intero importo regolarmente prestato viene effettuato contestualmente alla firma dell’atto, ma allo stesso tempo viene riversato dal cliente alla banca come deposito a garanzia dell’ipoteca.

Entro 10 giorni dall’iscrizione, l’importo totale sarà restituito al mutuatario entro il termine legale per il consolidamento dell’ipoteca.

Per rendere più semplice e agevole la transazione, le banche di solito consentono il cosiddetto prefinanziamento.

In altre parole, si ha subito a disposizione l’importo su cui verranno pagati gli interessi per il numero di giorni tra il pagamento e il perfezionamento dell’atto notarile di ipoteca.

Quando un soggetto italiano non residente in Italia può acquistare un immobile

Come suggerisce il termine, le agevolazioni prima casa fanno parte di una serie di iniziative fiscali volte ad agevolare i cittadini l’acquisto della prima casa.

Se un cittadino italiano che risiede all’estero e, di conseguenza, i suoi capitali non sono in Italia, vuole acquistare un immobile, può usufruire di queste agevolazioni? Certo, ma devono sussistere i seguenti requisiti:

colui che acquista il bene non deve essere titolare di altri immobili nel medesimo comune in cui la compravendita viene effettuata;
non deve essere titolare di altri immobili in Italia che sono stati acquistati proprio usufruendo di tali agevolazioni;
vuole acquistare un immobile non di lusso;
deve presentare un’autocertificazione di iscrizione all’AIRE, ovvero all’anagrafe italiana per coloro che risiedono all’estero.

Non è obbligatorio per questo soggetto trasferire la residenza nel Comune in cui è locato l’immobile.